5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 특히 주택을 임대하고 있다면, 반드시 과세 대상 여부부터 절세 전략까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
이번 포스팅에서는 세무법인 가감의 지병근 세무사가 소개한 내용을 기반으로, 주택임대소득자의 종합소득세 절세 전략 5가지와 실전 사례, 활용 가능한 온라인 계산기 링크까지 모두 정리해드립니다.
📌 먼저, 내가 신고 대상자일까?
모든 주택 임대인이 종합소득세를 신고해야 하는 건 아닙니다. 아래 조건에 따라 과세 여부가 결정됩니다.
✅ 월세 수익이 있고, 주택 수가 2채 이상인 경우
✅ 혹은 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 (수익 전환 계산)
위 조건을 만족하면 **과세 대상자**이며, 수익 규모에 따라 **분리과세 또는 종합과세 중 선택**하게 됩니다.
✅ 전략 1: 필요경비 최대 반영하기
종합소득세는 ‘수익 - 필요경비 = 소득금액’으로 계산되므로, 필요경비가 많을수록 세금이 줄어듭니다.
대표적인 필요경비 항목:
- 재산세, 종합부동산세 (단, 임대한 주택 비율만 반영)
- 대출 이자 (임대 관련 주택에 한정)
- 수리비 및 중개수수료
- 감가상각비 (건물 부분만 해당)
💡 팁: 종부세 고지서 금액 전체를 반영하면 안 됩니다. **임대 주택에 해당하는 공시가 비율만 적용**하세요.
✅ 전략 2: 감가상각비 활용 여부 전략적 판단
건물에 대해서는 매년 일정 비율의 감가상각비를 필요경비로 반영할 수 있습니다. 단, 감가상각비를 반영한 만큼 나중에 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감됩니다.
🔍 어떻게 결정할까?
- 종합소득세 세율이 높은 경우 → 감가상각 반영 유리
- 양도차익이 클 것으로 예상되면 → 감가상각 미반영이 유리
즉, 단기 세금 줄이기 vs 장기 절세 중 무엇이 더 유리한지 판단하세요.
✅ 전략 3: 기장세액공제 적극 활용하기
간편장부 대상자라도 **복식부기**로 신고하면, 납부할 세금의 20%를 세액공제로 환급받을 수 있습니다. (최대 100만 원)
예: 세액이 300만 원이면 최대 60만 원 절세 가능
단, 복식부기는 일반인이 직접 하기는 어려우므로 세무사에게 기장을 맡겨야 합니다.
💡 세무사 수수료보다 환급액이 크면 무조건 이득!
✅ 전략 4: 결손금 발생 시 환급 or 이월공제
공실 상태 등으로 임대수익은 없지만, 이자나 세금은 나갔다면 ‘결손’입니다.
이 경우 반드시 장부를 작성해 결손금 입증하면:
- 타 소득과 합산해 세금 환급 가능
- 타 소득 없을 경우 15년간 이월공제 가능
💡 실전 예시:
- 근로소득 6,000만 원
- 임대 결손 -1,000만 원 → 종합소득 5,000만 원으로 감소
→ 근로소득 세금 일부 환급 가능!
✅ 전략 5: 임대소득 2,000만 원 이하 유지하기
임대수익이 연간 2,000만 원 이하라면 **분리과세(14%)** 선택이 가능합니다.
타 소득이 많고 고세율 구간이라면 분리과세가 훨씬 유리합니다.
💡 실전 비교:
- 월세 160만 원 → 연 1,920만 원 → 분리과세 가능 → 세금 약 134만 원
- 월세 180만 원 → 연 2,160만 원 → 종합과세로 전환 → 세금 약 430만 원
👉 월세 20만 원 더 벌고 세금 300만 원 더 내는 상황이 됩니다.
✅ 방법: 월세 일부를 보증금으로 전환(전세/반전세로 임대유형 조정)
🎁 추가 전략: 등록임대주택 감면 VS 감가상각 의제 리스크
지자체에 등록된 임대주택은 최대 75% 소득세 감면 혜택이 있으나, **감가상각 의제**가 자동 적용됩니다.
즉, 감가상각을 하지 않아도 한 것처럼 간주되어 양도세 취득가액에서 차감됩니다.
👉 장기적으로 보면 양도세 부담이 더 커질 수 있습니다.
📌 결론: 등록임대주택이라도 감면 신청 여부는 반드시 양도세까지 고려해 전략적으로 결정해야 합니다.
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🧾 마무리 요약
✔ 종합과세 대상자는 필요경비, 감가상각, 결손 처리 등 적극 반영
✔ 간편장부 대상자라도 복식부기 활용 시 기장세액공제로 절세
✔ 소득이 낮으면 분리과세, 높으면 임대유형 조정 고려
✔ 등록임대 감면 혜택은 양도세 의제 감가 영향까지 고려해야
💡 한 해의 절세가 아니라, 향후 매도까지 고려한 **장기적 절세 전략**을 세우는 것이 핵심입니다.