2025년 들어 서울 송파구 마천2구역이 재개발 정비구역 지정 단계에 진입하면서 재개발 투자 유망지로 떠오르고 있습니다.
최근 서울시 도시계획위원회가 해당 지역의 정비구역 지정을 위한 사전 타당성 검토를 완료하고,
올해 상반기 중 정비구역 고시가 유력해지며 매수 문의도 급증하고 있습니다.
이번 글에서는 마천2구역의 입지 특성, 사업 진행 상황, 향후 일정, 투자 포인트 및 리스크까지
종합적으로 분석해드립니다.
1. 마천2구역 개요 및 입지 분석
📍 위치 및 면적
- 위치: 서울특별시 송파구 마천동 290번지 일대
- 면적: 약 16만㎡ 이상 (마천동 중심부 대부분 포함)
- 접경 지역: 위례신도시, 오금동, 문정지구와 인접
🚇 교통 인프라
- 지하철 5호선 마천역 도보 5분 이내
- 위례선 트램(예정) 및 동남권 광역교통망 수혜 기대
- 송파대로, 중부고속도로 진입 용이
🏫 생활 인프라
- 인근 초·중·고 교육환경 양호
- 마천시장, 송파의료원, 위례 상업지구 접근성 양호
- 녹지 비율 높고, 인근에 남한산성 생활권 포함
2. 정비사업 추진 현황
🏗️ 진행 단계 요약
구분일정/상태
| 사전검토 완료 | 2024년 11월 완료 |
| 주민설명회 | 2025년 2월 개최 |
| 정비계획 수립안 | 2025년 3월 제출 |
| 정비구역 지정 고시 | 2025년 6~7월 예정 (유력) |
| 추진위 구성 | 2025년 하반기 목표 |
서울시는 2025년 상반기까지 10곳 이상 신규 정비구역 고시 계획을 밝히며,
마천2구역은 그 중에서도 사업성·면적·정비 수요 모두에서 상위권으로 분류됨.
3. 시세 흐름 및 거래 동향
💰 최근 실거래가 현황
구분평형2023년 하반기2025년 4월상승폭
| 마천동 다세대 (구역 내) | 19평 | 3.8억 | 4.7억 | +0.9억 |
| 연립주택 (코너 지분) | 24평 | 4.2억 | 5.4억 | +1.2억 |
| 구역 외 빌라 | 18평 | 3.2억 | 3.5억 | +0.3억 |
📈 정비구역 지정 기대감으로 인한 실거래 상승세 뚜렷
📊 특히 법정동 기준 내 코너 건물, 대지 지분 넓은 주택에 매수 집중
4. 투자 포인트 및 리스크
👍 투자 포인트
항목설명
| 정비구역 지정 임박 | 2025년 상반기 중 고시 유력, 투자 적기 |
| 위례신도시와 인접 | 위례생활권 + 개발 수혜 연계 기대 |
| 지분 쪼개기 어려움 | 다가구 비중 낮아 개별 소유권 중심 |
| 초기 진입 시점 | 조합 설립 전 단계로 가장 낮은 단가 구간 |
⚠️ 리스크 체크
- 서울시 도시계획위원회 최종 고시 일정 지연 가능성
- 향후 조합 구성 단계에서 지분 다툼 또는 갈등 가능성
- 위례선 트램 노선 지연 시 교통 호재 약화 우려
5. 향후 일정 및 기대 효과
시점주요 내용
| 2025년 6~7월 | 정비구역 지정 고시 예상 |
| 2025년 하반기 | 추진위원회 승인 신청 |
| 2026년 상반기 | 조합설립 인가 가능성 |
| 2027~2028년 | 관리처분인가 → 이주 → 착공 가능 |
✅ 정비사업은 최소 5~7년 이상 소요되나,
(위례신도시와의 연계 시너지는 추가 프리미엄 가능성)
✅ 결론: 마천2구역, 2025년 재개발 투자의 핵심 키워드
마천2구역은 오랜 기간 저평가된 지역이지만,
2025년 들어 정비구역 지정이 임박하면서 서울 동남권 재개발 시장의 '다크호스'로 부상하고 있습니다.
강남권 대비 낮은 진입 장벽과, 위례·문정지구와의 입지 연계성,
서울시 정비사업 확대 정책과의 시너지가 더해져
지금은 초기 매입 타이밍으로 가장 주목받는 구역 중 하나입니다.